Analiza działki przed zakupem

Kupno działki – co musimy sprawdzić i jakie dokumenty przygotować?

Analiza działki przed zakupem to element często pomijany w procesie budowy. Powinna zostać przeprowadzona w sposób rzetelny, przez osoby mające odpowiednie doświadczenie. Jej wybór w największym stopniu determinuje możliwości budowy np. Twojego wymarzonego indywidualnego projektu domu. Pomagamy Państwu w tym procesie – naszym Klientom, dzieląc się swoją wiedzą, aby ułatwić wybór odpowiedniego miejsca. Analizujemy aspekty techniczne i prawne podczas analizy działki przed zakupem przedstawiając dla Państwa obiektywny raport.

1. Wybór działki
   • Lokalizacja
   • Parametry działki budowlanej
   • Wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków
   • Mapa zasadnicza
   • Księga wieczysta
   • Status wytyczenia granic
   • Badania geotechniczne
   • Dostęp do drogi publicznej
   • Dostęp do mediów
   • Dokumenty planistyczne
     • Miejscowy Plan Zagospodarowania Terenu
     • Warunki zabudowy
   • Co jeszcze warto sprawdzić przed zakupem działki?
2. Zakup działki
   • Akt notarialny
   • Jakie dokumenty są niezbędne do zakupu działki
3. Audyt działki i analiza przed zakupem
4. Niezbędne dokumenty dla architekta do wykonania projektu budowlanego

Lokalizacja działki

W pierwszej kolejności powinniśmy ustalić gdzie chcemy jej szukać. Lokalizacja to jeden z najważniejszych parametrów wyboru działki. Ustalmy z jakimi punktami potrzebujemy dobrego połączenia komunikacyjnego oraz na czym nam najbardziej zależy np. bliskość miasta czy natury.

Parametry działki budowlanej

Wielkość i budżet

• W drugiej podczas analizy działki polecamy ustalić jaką minimalną wielkość działki potrzebujemy oraz jakim budżetem dysponujemy. Najczęściej poszukiwane są działki o wymiarach ok. 8-10 arów. Jeżeli jednak będziemy chcieli budować dodatkowe obiekty np. warsztat, biuro będziemy potrzebować większych powierzchni. Jeżeli chcemy się pobudować szybko szukajmy działek już uzbrojonych w media. Będą droższe, ale czas uzyskania dostępu do mediów to nawet kilka lat.

Kształt działki i budżet

• Najlepiej gdy kształt działki jest zbliżony do kwadratu czy prostokąta. Najtrudniejsze są do zagospodarowania działki o szerokościach 16-17m, przy których nie możemy skorzystać z przepisu pozwalającego na zbliżenie do granicy działki, tak jak dla działek poniżej <16m.
• Preferowany jest także dojazd do działki od strony północnej, tak aby uzyskać słoneczny ogród.
• Rzadko zdarza się, aby działka spełniała wszystkie nasze kryteria, czasem musimy iść na pewne kompromisy. Dzięki projektom indywidualnym możemy zaprojektować funkcjonalny dom, również na działkach z dojazdem od południa czy o nieregularnych kształtach.

Wypis i wyrys z ewidencji gruntów

Mapa zasadnicza

Jest to podstawowa mapa należąca do Państwowego Zasobu Geodezyjnego i Kartograficznego, która jest opracowana dla terenu całej Polski.

Co zawiera mapa:

• dane katastralne z ewidencji gruntów i budynków
• ukształtowanie terenu – zaznaczone są na niej wzniesienia, skarpy itp
• uzbrojenie działki – chodzi o przebieg instalacji kanalizacyjnych, wodociągowych, ciepłowniczych, gazowych, elektroenergetycznych, a także telekomunikacyjnych
• zagospodarowanie terenu – mapa pokazuje, gdzie znajdują się budynki, ulice, ogrodzenia, drzewa, latarnie, studzienki, murki oporowe itp.

Księga wieczysta

Status wytyczenia granic działki

W celu sprawdzenia granic o pomoc musimy zgłosić się do geodety, który w oparciu o dokumentację i informacje od właściciela działki zlokalizuje punkty graniczne oraz przeprowadzi odpowiednie pomiary. Jeżeli nie będzie to możliwe należy wznowić granice lub wykonać rozgraniczenie. Określenie statusu prawnego gruntu to bardzo ważny element w procesie analizy działki przed zakupem.

Badania geotechnicze gruntu

Jest to ważny element, który warto sprawdzić przed zakupem działki, aby uniknąć problemów np. z budową kosztownych fundamentów pośrednich, gdy okaże się, że grunt nie jest nośny. Badanie wykona firma geologiczna. Opinię geotechniczną należy dołączyć do każdego projektu budowlanego. Natomiast w przypadku obiektów budowlanych drugiej i trzeciej kategorii geotechnicznej opracowuje się dodatkowo dokumentację badań podłoża gruntowego i projekt geotechniczny. W przypadku obiektów budowlanych trzeciej kategorii geotechnicznej oraz w złożonych warunkach gruntowych drugiej kategorii wykonuje się dodatkowo dokumentację geologiczno-inżynierską.

Dostęp do drogi publicznej

• Dostęp do drogi publicznej może być:
  • bezpośredni,
  • przez drogę wewnętrzną,
  • przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej.

Bez dostępu do drogi publicznej nie uzyskamy pozwolenia na budowę.

• Aby sprawdzić status drogi z zapytaniem telefonicznym lub wnioskiem możemy zgłosić się do właściwego organu prowadzącego ewidencję dróg publicznych którymi są:
  • Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad – prowadzi ewidencję dróg krajowych;
  • Wójt – prowadzi ewidencję dróg gminnych;
  • Zarząd Powiatu – prowadzi ewidencję dróg powiatowych;
  • Zarząd Województwa – prowadzi ewidencję dróg wojewódzkich.
• Dostęp do działki może być prowadzony przez istniejący zjazd lub będziemy musieli go wybudować.

Analiza działki przed zakupem – dostęp do mediów

Szybki kontakt

Potrzebujesz analizy działki?

+ 48 504 460 712

Imię i nazwisko *

Email *

Telefon *

Wiadomość *

Wyślij

Dokumenty planistyczne w procesie analizy działki przed zakupem

• Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego
• MPZP – Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego lub WZ – Warunki Zabudowy
• Strategia rozwoju okolicy i planowane inwestycje.

Są to dokumenty w których znajdziemy informację o planowanym zagospodarowaniu obszaru oraz wytyczne dla naszej budowy ( jaki obiekt i o jakich gabarytach możemy postawić na działce). Inne ograniczenia będą wynikały z przepisów budowlanych ( Warunków technicznych, Prawa budowlanego itp.) Jeden z najważniejszych elementów podczas analizy działki przed zakupem.

MPZP czyli Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego to dokument planistyczny w którym znajdziemy zapisy i rysunek określający jak możemy zagospodarować dany teren. Składa się z części rysunkowej i tekstowej. W planie oznaczone są:

• granice obszaru objętego planem,
• granice administracyjne,
• linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania oraz oznaczenia tych terenów (np. MN- tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, MW – tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej),
• nieprzekraczalne linie zabudowy,
• granice i oznaczenia obiektów i terenów chronionych na podstawie przepisów odrębnych (m.in. tereny górnicze, zagrożone powodzią lub osuwaniem się mas ziemnych, tereny objęte ochroną konserwatorską, stanowiska archeologiczne itp.),
• granice terenów zamkniętych oraz ich stref ochronnych,
• oznaczenia elementów zagospodarowania przestrzennego,
• oznaczenia informacyjne (w razie potrzeby).

Uwaga:
Jeżeli zapisy planu nam nie odpowiadają, możemy wystąpić o zmianę, ale jest to proces długotrwały (nawet kilka lat). Warto także sprawdzić czy nie jest opracowywany nowy plan, zwłaszcza gdy plan ma np. 15 lat.

WZ czyli warunki zabudowy to dokument planistyczny, w którym podobnie jak w MPZP znajdziemy zapisy i rysunek określający jak możemy zagospodarować dany teren. Składa się z części rysunkowej i tekstowej. Musimy go uzyskać gdy gmina nie ma opracowanego MPZP. Czas uzyskania WZ to średnio od 3 do 12 miesięcy. Do wniosku musimy dołączyć m.in:

• Mapę ewidencyjną potwierdzona oryginalną pieczęcią urzędową
• Kopię mapy zasadniczej potwierdzona oryginalną pieczęcią urzędową
• Granice terenu objętego wnioskiem zaznaczone na kopiach mapy
• Zapotrzebowanie na poszczególne media potwierdzone we właściwych zakładach czyli uzyskać oświadczenie o możliwości przyłączenia lub warunki przyłączenia
• Charakterystyczne parametry techniczne inwestycji, przedstawione w formie graficznej, tj. szkice koncepcyjne obiektów w relacjach z zagospodarowaniem działek sąsiednich oraz propozycja usytuowania ich na działce wraz z opisem

Uwaga:
Nie każda działka uzyska Warunki Zabudowy, zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający
2. na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
3. teren ma dostęp do drogi publicznej;
4. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
5. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;
6. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Zgodnie z art. 61 ust. 4, przepisów ust. 1 pkt 1 nie stosuje się do zabudowy zagrodowej, w przypadku, gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie.

Zgodnie z art. 61 ust. 5, warunek, o którym mowa w ust. 1 pkt 3 (istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego), uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną, a inwestorem.

Co jeszcze powinieneś sprawdzić przed zakupem działki?

• Służebności przypisane do działki
• Zapisy w księgach wieczystych
• Ustawowe prawo pierwokupu
• Decyzje i umowy powiązane z działką
• Wysokość opłat podatków
• Położenie w stref archeologicznej, konserwatorskiej, przyrodniczej
• Sąsiedztwo (np.możliwość zasiedzeń)
• Koszty zakupu , prowizje biura nieruchomości
• Uzyskane pozwolenia na budowę, warunki zabudowy / jeżeli dotyczy
• Stan techniczny istniejących budynków / jeżeli dotyczy
• Wyłączenie z produkcji rolnej
• Jeżeli działka jest rolna koszty wyłączenia zależą od jej klasy. Bezpłatnie można wyłączyć jedynie do 500 m2 w przypadku budowy budynku jednorodzinnego, za pozostałą część trzeba zapłacić. Kwestie te reguluje ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych, w szczególności art. 12 ust 7, gdzie wskazano poszczególne kwoty opłat dla danego rodzaju gruntu.

Akt notarialny

Warto sprawdzić podczas podpisywania aktu notarialnego:

• Czy dane stron są prawidłowe i uzyskane na podstawie ważnych dokumentów tożsamości
• Czy cena zakupu, termin i sposób zapłaty jest zgodny z ustaleniami
• Dane z ewidencji gruntów i ksiąg wieczystych się zgadzajaą
• Czy uzyskano wszystkie wyżej wymienione oświadczenia i zaświadczenia

Jakie dokumenty są wymagane przy zakupie działki?

• Wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków
• Dokument potwierdzający prawo do dysponowania nieruchomością
• Zaświadczenie o zapłaceniu podatku od nieruchomości
• Zaświadczenie o przeznaczeniu w planie miejscowym lub jego braku
• Zaświadczenie, że działka nie jest lasem oraz terenem zdegradowanym, rewitalizowanym
• Zaświadczenie od sprzedawcy o niezaleganiu wobec ZUS i US nie starsze niż 30 dni
• Oświadczenie sprzedawcy, że stan zapisów w Księdze Wieczystej się nie zmienił do obecnego dnia
• Oświadczenie sprzedawcy o braku obciążeń, zadłużeń,ograniczeń praw i roszczeń nieujawnionych w KW
• Dokumenty dotyczące przejęcia spadku z zaświadczeniem o zapłaceniu podatku od spadku / jeżeli dotyczy
• Decyzja o wyłączeniu z produkcji rolnej / jeżeli dotyczy
• Dokumenty o spłacie lub przeniesienia zadłużenia z nieruchomości
• Ostateczna decyzja zatwierdzająca podział lub scalenie działki
• Dowody osobiste kupujących i sprzedającego
• Umowa kredytowa / jeżeli dotyczy

Działka na której jest budynek?

Czasem dobrą okazją wydaje się być zakup działki z domem, budynkiem. Taka operacja może być bardzo korzystna z perspektywy kupującego. Ciągle rosnące ceny budowy mogą w tym wypadku zostać ograniczone, jeżeli dom z działka, którą kupujemy nadje się do remontu. W tym wypadku należy zrealizować inwentaryzację architektoniczną oraz ekspertyzę budowlaną. Wykonujemy skanowanie 3D domów, budynków realizując inwentaryzację budowlaną w całej Polsce m.in:

Inwentaryzacja architektoniczna i budowlana województwo łódzkie

Łódź, Piotrków Trybunalski, Pabianice, Tomaszów Mazowiecki, Zgierz, Bełchatów, Skierniewice, Radomsko, Kutno, Sieradz, Zduńska Wola, Łowicz. Aleksandrów Łódzki, Wieluń, Opoczno, Konstantynów Łódzki, Ozorków, Łask, Rawa Mazowiecka, Głowno, Łęczyca, Koluszki, Brzeziny, Wieruszów. Żychlin, Tuszyn, Zelów, Poddębice, Pajęczno, Sulejów, Działoszyn, Krośniewice, Drzewica, Rzgów, Złoczew, Stryków, Przedbórz, Biała Rawska, Warta. Uniejów, Kamieńsk, Wolbórz, Lututów, Błaszki, Szadek, Rozprza, Lutomiersk, Piątek, Ujazd, Osjaków, Jeżów, Bolesławiec, Żarnów, Białaczów, Grabów. Dąbrowice, Parzęczew, Bolimów, Kiernozia, Inowłódz

Jeśli powyższa ilość dokumentów do sprawdzenia Cię przeraziła, lub zwyczajnie nie masz czasu na szukanie tych wszystkich informacji pracownia projektowa Bimsmart wykona Ciebie :

• audyt działki,
• przygotujemy raport dzięki, któremu będziesz znał wszystkie wady i zalety działki
• wstępną koncepcję zabudowy działki i przygotować wniosek o WZ jeżeli jest to wymagane
• poznasz jaka jest możliwość zabudowy wybranej działki
• następnie poprowadzimy wszystkie formalności na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę i budowy.

Analiza działki przed zakupem. Wyślij do nas swoje zapytanie lub zadzwoń. Pomożemy Ci.

+48 504 460 712

Imię i nazwisko *

Email *

Telefon *

Wiadomość *

Wyślij

Gdy już zakupisz działkę do wykonania projektu budowlanego domu będziesz potrzebować następujących dokumentów:

• Wypisu i wyrysu z mpzp lub uzyskanie warunków zabudowy
• Mapy zasadniczej w skali 1:500 lub 1:1000
• Wypisu i wyrysu z ewidencji gruntów
• Warunków przyłączeniowych do dostępnych sieci m.in.:
  • Sieci elektroenergetycznej
  • Sieci wodociągowej
  • Sieci kanalizacyjnej
  • Sieci gazowej
  • Sieci ciepłowniczej
  • Sieci teletechnicznej
• Mapy do celów projektowych
• Opini geotechnicznej gruntu – przy prostych warunkach gruntowych, badań podłoża i projektu geotechnicznego – przy złożonych warunkach gruntowych, a w przypadku obiektów budowlanych trzeciej kategorii geotechnicznej oraz w złożonych warunkach gruntowych drugiej kategorii wykonuje się dodatkowo dokumentację geologiczno-inżynierską.
• Opis państwa wymagań dotyczących funkcji i wyglądu domu
• Podpisanie umowy na wykonanie prac projektowych z wybraną pracownią architektoniczną

Ogłoszenia nieruchomości